2017年8月25日(金)


昨日までの一連のコメントに一言だけ追記をします。
今日のコメントも、どちらかと言うと最近の一連のコメント全てに関連のあるコメントになりますが、
昨日のコメントの続きとして読んでいただければと思います。
今日は、昨日までの一連のコメントと関連する形で「のれん」と「減損」について書きたいと思います。

 


過去の関連コメント

2017年7月25日(火)
http://citizen.nobody.jp/html/201707/20170725.html

2017年7月27日(木)
http://citizen.nobody.jp/html/201707/20170727.html

から

2017年8月24日(木)
http://citizen.nobody.jp/html/201708/20170823.html

までの一連のコメント。

 

諸外国における不動産登記（不動産取引）について、そして、土地と建物との関係についてのコメント

2017年6月15日(木)
http://citizen.nobody.jp/html/201706/20170615.html


 


昨日のコメントでは、減価償却手続きを引き合いに出しつつ、
「建物の価値・価格を国が決めることはできるのか？」という点について書きました。
昨日のコメントを書く中で、「国は土地の価格を決めることはできるが建物の価格を決めることはできない。」
という結論に行き着きました。
「建物の価格を国が決めることはできない。」ことの理由として、昨日のコメントでは、
土地の購入者がどれくらいのお金をかけた建物を建てるのかまでは国は関与しない（それは土地購入者の自由である）、
と書きました。
建物の価格を国が決めるといっても、そもそも建物は土地の購入者が自分でお金をかけて建てたものであるわけです。
「土地の所有者が100円をかけて建てた建物の価値」とは一体いくらでしょうか。
建物の取得価額という意味では、建築業者から引渡しを受けた時点の建物の取得価額は100円であるとは言えます。
他の言い方をすれば、建物の取得価額という意味では、新築時の取得価額は100円であると言えるでしょう。
新築時、「土地の所有者が100円をかけて建てた建物の価値」は100円である、という見方・捉え方は会計上はできると思います。
では、その新築の家を、他の人はいくらで買う（いくらの価値があると値踏みする）でしょうか。
100円でしょうか。
そんなことはありません。
理論的には、他の人は、たとえ新築時（引渡しと同時）であっても、その新築の家の価値は100円未満であるとしか値踏みしません。
なぜならば、その新築の家は、「土地の購入者に最適化された家」（土地の購入者の利用目的・用途に最も合致した家）だからです。
他の言い方をすれば、その新築の家は、他の人にとっては、
必然的に「最適化はされていない家」（他の人の利用目的・用途に最も合致しているというわけではない家）だからです。
同じ合計100円をかけて家を新築するならば、誰もがそれぞれの利用目的・用途に一番適合した家を建てるわけです。
ある人はドライブが趣味なので車を4台停められる大きなガレージを建築してもらうしょう。
ある人は園芸が趣味なので大きな花壇を造営してもらうことでしょう。
ある人はまだ子供が小さいので広い子供部屋を用意することでしょう。
ある人はお茶会が趣味なので、家の一角に茶室を作ってもらうことでしょう。
ある人は映画鑑賞が趣味なので、離れにホームシアターを建設してもらうことでしょう。
どの人がどの人を見ても、「私だったらあんなことにお金をかけたりはしない。」という家を建てるわけです。
100人が家を建てればいれば100通りの家が建つのです（1つとして同じ家はない）。
しかし、その家の取得価額（簡単に言えば新築時の総工費）は皆100円なのです。
他の言い方をすれば、予算100円でどのような家を建てるのかはまさに人それぞれである（1つして同じ家は建たない）わけです。
予算100円で、人は皆、それそれの利用目的・用途に最も合致した間取り・構成・付属施設の家を建てるわけです。
ある人が予算100円で建てたその家は、他の人にとっては、自分の利用目的・用途には十分には合致しておらず、
したがって、その家は他の人にとっては「100円未満の価値しかない」という結論になるわけです。
販売価格が同じ100円なのであれば、自分ならもっと自分の利用目的・用途に合致した家を建てる、と人は考えるわけです。
したがって、他の人はその家を（100円をかけて建築された新築時の家であっても）100円未満の価格でしか買わないわけです。
より現実的なことを言えば、自分の利用目的・用途に合致していない家を購入してしまうと、
大規模なリフォームや不要構築物の取り壊しのために追加的な費用がかかってしまうわけです。
これが、自分の利用目的・用途に最も合致した家以外の家を購入する検討を行う際、
たとえ新築であり総建築費100円の家であっても、人はその家を100円未満の価値しかない、と判断する理由です。
そして、以上の議論が、「建物の価格を国が決めることはできない。」ことの理由です。

 

以上の議論の踏まえた上で、さらに言えば、人が出来合いの家を購入するという場合、
家の建築費は実はその人には関係がない、という言い方ができるわけです。
ある新築の家が100円で売られているとします。
当然、家を売っている人はその家を100円以下の費用で建てたわけですが、
どちらにせよ、他の人（購入検討者）にとってはその家は常に100円未満の価値しかないのです。
なぜなら、他の人（購入検討者）が予算100円で家を建てるならば、もっと自分の利用目的・用途に合致した家を建てるからです。
すなわち、その家を100円で買う人はいない、ということになるわけです。
したがって、結論は、「家は土地の購入者が建てるしかない。」ということです。
家は、その家に住む人自身が建てるしかありません。
そうでなければ、必然的に「自分の利用目的・用途に最も合致している家」以外の家が建ってしまうからです。
「自分の利用目的・用途に最も合致している家」はこれから住む人自身にしか建てられないのです。
以上の議論が、理論的には「家を販売する（建物部分の譲渡を行う）」ということはあり得ない、ということの理由です。
これが例えばドイツやフランスにおける不動産登記制度（不動産の取引制度）の理由です。
フランスだけに、服に「プレタポルテ」（pret-a-porter、ready to wear）はあるかもしれませんが、
家に「プレタビブレ」（pret-a-vivre、ready to live）はないのです。
家には、オーダーメイド（英語では"Bespoke constructing") しかないのです。

 


それから、昨日のコメントでは、「土地の所有権」とは何か、という議論を展開していく中で、次のように書きました。

>「自動登記制度」の時代、土地所有者は必ず更地の状態で役場に土地を売却（返還）しなければならなかったのだと思います。

この指摘に関しても、この指摘は昨日本当に自分の頭の中だけで導き出した結論であるわけなのですが、
このことについても、今日また1980年ころ近所に住む年配の人から聞いた話を思い出しました。
その人は、1980年ころ、「以前は土地は必ず更地の状態で役場に返さなければならなかった。」と言っていたと思います。
繰り返しますが、”土地を返さなければならなかった”、とその人は言っていた記憶があります。
つまり、土地は国に売らなければならなかった、という表現はしていなかったと思います。
土地の上に家を建てたりするのは自由だが、もうその家には住まずその土地を国に返す時は更地にして返さなければならなかった、
とその時その人は言っていたと思います。
まさに、私が昨日書きましたように、元来的には、「土地というのは利用後は国に返還するもの。」であったわけです
その時の話を思い出すと、その時聞いた話を今コメントで書いているだけなのではないか、と自分で思ってしまうくらいですが、
昨日は本当にその人が話してくれた内容は一切思い出しませんでした。
私が書いているコメントは、自分で論理的に考えて導き出した結論に過ぎないわけなのですが、
何から何まで実は37年程前に近所に住む年配の人から聞いた内容と合致していることに、自分でも驚きます。
ここ3日間連続して同じようなことが起こっているわけですが、
会計や法律というのは、本当に「論理」で構築されているものなのだなあ、と改めて思いました。
「覚えたことは忘れるが理解したことは忘れない。」という言葉がありますが、
論理展開でもって導き出した結論というのは、何らの参考文献を読み返すことなく、
何年後になっても何度でも自然に同じ結論を再び導き出せるものだと思います。
会計や法律というのは、知識ではないと本当に思います。
会計や法律というのは、基礎概念と論理だと思います。
会計や法律というのは、そもそも基礎概念と論理によって構築されているものなのです。
関連する重要な議論を書いているところであり、「のれん」と「減損」については今日も書けませんでしたが、
ここ4日間の論点も含めた上で、今日の続きは明日書きたいと思います。