2018年9月1日(土)

2018年8月16日(木)日本経済新聞
■所有者不明問題、特措法成立後も　増殖続く「迷子の土地」　行政の縦割りが助長
（記事）

2018年8月16日(木)日本経済新聞　私見卓見
明治大法科大学院教授　岩崎政明
所有者不明土地、民間の力活用を
（記事）

夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリット
（LIFULL HOME'S　2017/05/25）
ttps://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00189/

>共有名義とは、1つの不動産を購入する際に共同で出資して購入した場合に、その出資した割合に応じた持ち分で
>登記することを言います。例えば、5,000万円のマンションを夫2,500万円、妻2,500万円それぞれお金を出し合って購入した場合、
>それぞれ2分の1の持ち分で共有名義とします。

>不動産の共有名義の持ち分については、当事者が自由に決められるわけではありません。
>原則として共有名義の持ち分は、その不動産の購入に出資した割合に応じて登記をしなければなりません。

単独登記、共有登記、区分登記。よくわかる二世帯住宅3つの登記方法
（ホームプロ　公開日：2015-04-24）
ttps://www.homepro.jp/nisetai/nisetai-basic/814

>区分登記
>なお、完全分離型二世帯住宅であっても「単独登記」や「共有登記」にすることはできます。

第9章　各種の物権
Ⅱ　所有権の効力
3　共有と区分所有
「428～429ページ」 

共有に関する民法の条文↓

>（共有物の使用）
>第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

>（共有持分の割合の推定）
>第二百五十条 各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

>（共有物の変更）
>第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

>（共有物の管理）
>第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
>ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

>（共有物に関する負担）
>第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
>２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、
>他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

Difference between "co-ownership" and "unit ownership."

「共有」と「区分所有」の相違点

【コメント】
記事を計3本紹介してますが、1つ目の記事（マンション管理や区分所有法等）について一言だけコメントを書きたいと思います。
また、「共有」という概念が区分所有という概念に類似していますし、区分所有法の一般法が民法ですので、
民法の教科書から「共有」についての説明をスキャンして紹介し、また、「共有」に関する民法の条文を引用していています。
また、自分の勉強のために、「共有　登記」というキーワードでインターネットで検索をして、解説記事を紹介しています。
「共有」は公式英訳では"co-ownership"と訳されており、「区分所有」は公式英訳では"unit ownership"と訳されています。
区分所有法の正式名称である「建物の区分所有等に関する法律」は、公式英訳では
"Act on Building Unit Ownership, etc."と訳されています。
紹介している教科書の428ページには、執筆者が住んでいる土地・家屋は執筆者とその配偶者との共有になっているのだが、
その持分割合は、だいたい執筆者が10分の9、配偶者が10分の1というのが我が家の実態だ、と書かれています。
しかし、共有におけるそれぞれの持分割合は「共有登記」で始めから明らかなのではないかと思いました。
つまり、持分割合は「だいたい」ではなく、不動産登記簿を見れば一目瞭然（明確に一意に決まる）なのではないかと思いました。
不動産を共有名義で登記する場合は、実際に購入資金を負担した割合に応じてその持ち分を登記しなけれればなりませんので、
自分と他の共有者のそれぞれの持分割合が不明確ということはないのではないかと思いました。
ただ、民法の第二百五十条（共有持分の割合の推定）を見ますと（”各共有者の持分は、相等しいものと推定する。”）、
持分割合は「共有物の購入資金の負担割合」ではなく、共有者の頭数だけで決まる、という解釈にならないだろうかと思いました。
共有者が2人なら持分割合は2分の1ずつ、共有者が3人なら持分割合は3分の1ずつ、共有者が4人なら持分割合は4分の1ずつ・・・、
といった具合に、各共有者の持分は均等である（購入資金の負担割合は関係ない）、という解釈になるようにも思いました。
「共有」の民法理上は（理論上は）、共有者が「共有物の購入のために負担した金額」は度外視しているのではないかと思いました。
解説サイトには、贈与税が課税される恐れがある云々書かれていますが、理論上の考え方は少し違うのかもしれないと思いました。
また、理論上は、「共有」を行う目的物は不動産だけとは限りません。
動産を「共有」する、ということも全く考えられます。
動産を「共有」する場合は、登記（共有登記）がなされませんので、共有者同士でトラブルが起きないよう、
事前に「共有」に関する約束事を紙に書いておくようにするべきだと思いました。
それから、教科書の429ページには、「共有とよく似ているが異なるものに、区分所有というのがある。」と書かれています。
民法の教科書や解説サイトの解説を読んで、「共有」と「区分所有」とは実は根源的に異なる概念の所有権だと思いました。
教科書の430ページには、次のように書かれています。

>民法の原則によれば、共有建物の建て替えは、共有物の変更であり、全員の一致でなければできない（民法二百五十一条）。

また、全く同じ趣旨・内容になりますが、紹介している記事にも次のように書かれています。

>建て替えるのではなくマンションを解体する場合は区分所有法に規定がない。
>そのため民法の規定に従い区分所有者全員の合意が必要となる。

マンションの建て替えには、民法の「共有」の規定が適用される、と説明されています。
しかし、マンションはそもそもマンション居住者（区分所有者）の「共有」ではない（建物は共有物ではない）、と私は思いました。
区分所有者の所有権は、あくまで「区分」（各居室）のみがその対象であって、建物を「共有」しているわけではないわけです。
「建物は区分所有者の共有物ではない。」（区分所有者の所有権は専有部分のみに及ぶ、区分所有者は共有者ではない。）のです。
民法上、共有者は共有物の全部について使用することができるのです。