2016年5月24日(火)

2016年5月24日(火)日本経済新聞
毎日福岡会館を取得へ　西鉄、天神再開発に活用
（記事）

2016年5月23日
株式会社毎日新聞社
毎日新聞社が東京・日本橋のビル取得　西鉄と権利交換
ttp://www.mainichi.co.jp/info/2016/05/news002198.html

2016年5月23日
株式会社毎日新聞社
西日本鉄道株式会社
「天神再開発の推進・協力」で基本合意　「毎日福岡会館」と「西鉄日本橋ビル」の交換について
ttp://www.mainichi.co.jp/img/under/info/20160523release.pdf
ttp://www.nishitetsu.co.jp/release/2016/16_015.pdf

>西鉄が所有する東京・中央の「西鉄日本橋ビル」と毎日福岡会館を等価交換する形で取得する。

と書かれています。
西鉄は、所有している「西鉄日本橋ビル」を毎日新聞社に譲渡し、その対価として毎日新聞社が所有する「毎日福岡会館」を取得し、
毎日新聞社は、所有している「毎日福岡会館」を西鉄に譲渡し、その対価として西鉄が所有する「西鉄日本橋ビル」を取得する、
という取引になっているわけです。
この取引において、西鉄と毎日新聞社は、「西鉄日本橋ビル」と「毎日福岡会館」は同じ価値を持っている、と判断しており、
それで、それぞれ所有する建物を互いに譲渡する（換言すれば、両者は所有建物を物々交換する）ことに合意をしたわけです。
そのことを、記事では”等価交換”と表現しているわけです。
お互いが所有しているビルを譲渡し合う形になるわけなのですが、
西鉄が所有している「西鉄日本橋ビル」は、平成24年竣工であるのに対し、
毎日新聞社が所有している「毎日福岡会館」は、昭和44年8月竣工です。
所在地の違いや建築規模の違いや延床面積を違いを考慮しても（すなわち、建物の取得原価の違いを考慮しても）、
現在の貸借対照表上の各建物の価額には極めて大きな違いがあると思います。
どちらの建物も減価償却期間は50年間だと考えると、大まかに言えば、
西鉄が所有している「西鉄日本橋ビル」は、今年で減価償却期間の5年目になると思います。
毎日新聞社が所有している「毎日福岡会館」は、今年で減価償却期間の47年目になると思います。
帳簿価額だけを見ると、両建物には著しい差額があると思います。
しかし、経営上の判断としては、
西鉄は、所有している「西鉄日本橋ビル」と、毎日新聞社が所有している「毎日福岡会館」とは同じ価値を持っており、
毎日新聞社は、所有している「毎日福岡会館」と、西鉄が所有している「西鉄日本橋ビル」とは同じ価値を持っている、
と判断している、ということなのだと思います。
例えば、減価償却期間終了後も、「毎日福岡会館」からは十分なキャッシュフローを生み出せると西鉄は考えており、また、
減価償却期間の最中ではあるものの、「西鉄日本橋ビル」からは多額のキャッシュフローは生み出せないと毎日新聞社は考えている、
という場合ですと、現在の貸借対照表上の各建物の価額に大きな差額があっても、
経営上の判断（例えば、”自社が経営した場合の”将来キャッシュフローの金額をそれぞれ見積もった結果など）としては、
それぞれが所有している建物の交換を行った方が自社にとっては有利だ、という場合はあるわけです。
このたびの取引で言えば、西鉄が一見極めて損をしているように思えるかもしれませんが、
西鉄からすると、日本橋のビルは自社では有効活用できないままであるのだが、
地元の福岡会館であれば自社ならまだまだ十分に有効活用していける自信がある、
という判断を行ったのであれば、この取引は西鉄にとって全く損をする取引ではないわけです。
それぞれの貸借対照表上の建物の帳簿価額は、あくまで法人税法上算定された価額に過ぎない、
その帳簿価額は「自社にとっての価値」を表しているわけではない、という判断は、経営上はあり得るわけです。
ですので、このたびの取引は、経営上はおかしな取引とは言えないわけです。

【設例】
西鉄が所有している「西鉄日本橋ビル」の帳簿価額（法人税法上の価額）・・・1,000円
毎日新聞社が所有している「毎日福岡会館」の帳簿価額（法人税法上の価額）・・・10円
西鉄は、このまま「西鉄日本橋ビル」を所有し続けるよりも、「毎日福岡会館」を取得した方が
自社はより多くのキャッシュフローを書くときできるはずだと見込んでいる。
毎日新聞社は、このまま「毎日福岡会館」を所有し続けるよりも、「西鉄日本橋ビル」を取得した方が、
自社はより多くのキャッシュフローを獲得できるはずだと見込んでいる。
管理会計の観点から見ると、西鉄にとって所有している「西鉄日本橋ビル」はいわゆるサンクコストであり、
毎日新聞社にとって所有している「毎日福岡会館」はいわゆるサンクコストである。
現金収支上は、サンクコストは無視するしかない（既に行った現金支出自体を取り消すことはできない）わけであり、なおかつ、
そうであるならば、新たな現金支出なしにより多くのキャッシュフローを見込める建物を取得できるのであれば、
そちらの方が現金収支上は有利である、
との判断から、西鉄と毎日新聞社はそれぞれが所有している建物を互いに譲渡し合うことに合意した。

（建物売却損）　10円　　　／　（毎日福岡会館）　10円
（西鉄日本橋ビル）　0円　　　　（現金）　0円

会社法上の西日本鉄道株式会社の仕訳

（建物売却損）　1,000円　／　（西鉄日本橋ビル）　1,000円
（毎日福岡会館）　0円　　 　　（現金）　0円

法人税法上の株式会社毎日新聞社の仕訳

（寄付金（損金不算入））　10円　　　／　（毎日福岡会館）　10円
（西鉄日本橋ビル）　1,000円　　　　　　　（受取寄付金）　1,000円

法人税法上の西日本鉄道株式会社の仕訳

（寄付金（損金不算入））　1,000円　　　／　（西鉄日本橋ビル）　1,000円
（毎日福岡会館）　10円　　　　　　　　　　 　（受取寄付金）　10円

（参考）

等価交換と聞いて、会計を勉強していないと「このような仕訳になるのではないか？」と思ってしまう間違っている仕訳

株式会社毎日新聞社の仕訳

（西鉄日本橋ビル）　10円　　　／　（毎日福岡会館）　10円

会社法上の西日本鉄道株式会社の仕訳

（毎日福岡会館）　1,000円　／　（西鉄日本橋ビル）　1,000円

”参考”として書きました最後の両社の仕訳はもちろん間違っています。
西鉄日本橋ビルと毎日福岡会館とは、有体物として異なっていますので、
異なる有体物間で価額が承継されるという考え方は根源的にありません。
たとえ株式会社毎日新聞社は西鉄日本橋ビルには10円の価値しかないと判断している（だからこそ交換に応じた）のだとしても、
西鉄日本橋ビルの取得原価は10円には決してなりません。
また、たとえ西日本鉄道株式会社は毎日福岡会館には1,000円の価値があると判断している（だからこそ交換に応じた）のだとしても、
毎日福岡会館の取得原価は1,000円には決してなりません。
結局のところ、「取得した目的物の取得原価は対価として支払った現金の金額で決まる。」ということです。
”自分はこう思う。”や”見返りに手放した建物の帳簿価額はこうであった。”というのは、取得原価を構成しないのです。
「目的物を取得するために対価として支払った現金のみ」が取得原価を構成するのです。
そういったことを踏まえますと、上記の仕訳のうち、会社法上の仕訳のみが取引実態に合致した仕訳ということになります。
取引の実態は、「建物の無償譲渡と無償取得を同時に行った」というだけなのです。
所有している建物を無償で譲渡したので建物売却損が計上され、
新たに建物を無償で取得したので帳簿価額（取得原価）0円の建物が計上される、というだけなのです。
ところが、この取引実態から見ますと、やはり違和感があるのが法人税法上の仕訳になろうかと思います。
無償で譲渡した建物に関しては寄付金（損金不算入）が計上され、
無償で取得した建物に関しては受取寄付金（当然、益金算入）が計上（認識）されます。
経営の観点から言いますと、寄付金など支払ってもいないし、受け取ってもない、と言いたいところではないでしょうか。
乱暴に言えば、受け取ってもいない寄付金について法人税を支払え、と言われてしまうわけです。
おそよ経営上の判断から行った「等価交換」とは、全く異なる取り扱いを法人税法上は受けてしまうわけです。
また、結果的には、法人税法上は、建物の取得者は相手方の帳簿価額を承継する、という形になります。
これは、建物の所有者の帳簿価額が法人税法上の時価、という取り扱いになることからくる帰結です。
経営上の判断から言えば、建物の所有者の帳簿価額とは無関係に、
自社がその資産を経営した場合の将来キャッシュフローを見積もる、ということをするわけです。
それなのに、無償取得の結果建物の帳簿価額が0円になるというのならまだしも、
建物の帳簿価額は建物の所有者の帳簿価額を承継しなければならないというのは、経営上はやはり合理性を欠くと思います。
一般論を言いますと、一般の目的物であれば、現金10円を支払ってある目的物を取得した、という場合は、
現金10円とその目的物とを等価交換した、という見方になります。
買い手はその目的物には10円の価値があり、売り手はその目的物には10円の価値がある、と判断した、ということです。
等価交換とは実はそれだけのこと（目的物と現金との交換というだけ）なのです。
しかし、このたびの取引事例のように、物々交換の場合は、買い手が売り手に支払った対価の金額が分からないわけです。
また、売り手が買い手から受け取った対価の金額が分からないわけです。
ですので、物々交換は、「各々の目的物の無償譲渡と無償取得を同時に行ったもの」という見方になるのです。

ところで、私は、「建物の法人税法上の時価とは建物の所有者の帳簿価額のことである。」、と書きました。
今日も書きましたし、以前もこのことを前提にしてコメントを書いたかと思います。
「法人税法上の建物の時価」について、今日改めてインターネットで検索してみました。
すると、”不動産価格には｢一物四価｣「一物五価」等といわれるように様々な価格が存在する”と書かれてあったり、
”建物の時価は一義的な方法で算定できるものではない”と書かれてあったりします。
「法人税法上の建物の時価」については、非常にたくさんの記事がヒットしますし、
書かれてある内容も多岐渡っており、法律的にも建物の時価に関する統一的な見解というのは明確にはないようです。
また、取引相手が一般の買い手である場合と親族である場合とで、税法上の取り扱いが大きく異なってもいるようです。
特に個人間の建物の売買の場合は、相続や贈与との関連が出てきますので、
税法上の取り扱いが、例えば法人間の売買の場合とは大きく異なってくるのは、実務上致し方ないのかもしれません。
ただ、ここでは商取引を目的にした法人間における建物の売買の場合は、「不動産の時価」とは、原則的には、
土地：相続税路線価額
建物：固定資産税評価額
という取り扱いになるようです。
法人には相続という概念はないわけですが、客観的な土地の価格（時価）は常に国が定めている、
という共通背景が社会にあってのことなのでしょうが、法人の場合も、土地の時価は相続税路線価額を基準にしているようです。
そして、建物の場合は、固定資産税評価額が建物の時価である、ということになっているようです。
「法人税法上の建物の時価とは固定資産税評価額のことである。」、これが一番一般的・原則的な結論であるようです。
そもそも固定資産税は「固定資産の資産価値」に着目し税を課するものであるので、
逆から言うと、固定資産税評価額が「固定資産の資産価値」を表すというのは、
固定資産税の観点から言えば当たり前のことと言いますか、むしろそれはトートロジーにも近く、
固定資産税の観点から言えば、それはもはや「資産価値の定義」とすら言っていいのかもしれません。
固定資産の時価とは何か、ではなく、固定資産の資産価値（固定資産税評価額）が固定資産の時価である、というわけです。
過去の判例などでも、「固定資産評価基準に従って決定された固定資産の価格が固定資産の価格（時価）である。」という旨、
判断が示されているようです。
インターネット上の記事を読んでいますと、実際の取り扱い（実務上の取り扱い）は原則的な取り扱いとは異なる場合もあり、
極端に言えばケースバイケースの部分もあるので、現実には関係各局その他に事前に相談を行っておくべきであるようです。

いわゆる「等価交換」というのは、目的物と現金の交換を意味するのです。
ある目的物と別のある目的物とを交換することは、等価交換とは呼ばないのです。
というのは、目的物の価額というのは現金によって決まるからです。
それも、その目的物と交換される現金によって決まるのです。
結局のところ、法理的には、目的物と現金の交換というのは全て、等価交換になるのです。
目的物の中には、事実上交換する価額が強制されている目的物―土地や建物や国債ですが―もあります。
それらの目的物の場合は、国が定めた価額による現金との交換が「等価交換」となります。
国が定めた価額以外の価額による現金との交換は「等価交換」ではありません。
国が定めた価額と、取引において当事者間でやり取りした現金の金額との差額は、寄付金であると見なされます。