2014年12月11日(木)

2014年12月10日
アクティビア・プロパティーズ投資法人
新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ
ttp://www.activia-reit.co.jp/site/file/tmp-vP7te.pdf

2014年12月2日
株式会社グランディーズ
新株式発行および株式売出しに関するお知らせ
ttp://www.grandes.jp/images/investor_relations/141202153933461.pdf

平成26年12月10日
株式会社グランディーズ
募集価格および売出価格等の決定に関するお知らせ
ttp://www.grandes.jp/images/investor_relations/1412101733344781.pdf

アクティビア・プロパティーズ投資法人については、こちらのプレスリリースの方が気になりました↓。

2014年11月27日
アクティビア・プロパティーズ投資法人
資産の取得及び貸借に関するお知らせ
ttp://www.activia-reit.co.jp/site/file/tmp-rKDw2.pdf

2014年12月10日
アクティビア・プロパティーズ投資法人
資金の借入れに関するお知らせ
ttp://www.activia-reit.co.jp/site/file/tmp-qKLKJ.pdf

この部分が目に止まりました↓。

「資金の借入れに関するお知らせ」
1．借入れの内容
＜短期借入金＞
（1/4ページ）

>借入実行予定日　平成27年1月9日
>返済期日　平成27年4月30日

参考までに、長期借入金の方はこうなっています↓。

＜長期借入金＞
（2/4ページ）

アクティビア・プロパティーズ投資法人は長短借入金を合計163億円借り入れる計画であり、その内訳は、
短期借入金は40億円（返済期日は2015年4月30日）、長期借入金は123億円（返済期日は2018年1月9日〜2022年1月9日）となっています。
借入実行予定日は長短借入金全て、2015年1月9日となっています。
ではその使途についてはと言いますと、プレスリリースの「3．調達する資金の額、使途及び支出予定時期」（3/4ページ）に、

>(2)調達する資金の具体的な使途
>平成26 年11 月27 日付「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」記載の不動産信託受益権3物件のうち、
>汐留ビルディング及びマーケットスクエア相模原の取得資金及び関連費用の一部

と書かれています。
簡単に言えば、アクティビア・プロパティーズ投資法人は、借り入れた長短借入金を不動産の取得に充てる計画であるわけです。
しかし、この短期借入金の返済計画（返済期日は2015年4月30日）は明らかに間違いだと思います。
なぜなら、取得予定の不動産からの収益は、
最初のわずか3ヵ月強だけで40億円以上、後の6年9ヶ月間で123億円以上となる見通しだとはとても思えないからです。
資金を借り入れる際は、将来稼いでいける金額の見通しを持って借入計画と返済計画を立てるわけですが、
取得予定の不動産からの収益に関してアクティビア・プロパティーズ投資法人がどのような見通しを持っているのかは分かりませんが、
この返済計画が正しいとすると、大まかに言えば、全7年間の借入期間のうち、最初の3ヵ月強だけで全収益額の4分の1を稼ぎ、
後の6年9ヶ月間で全収益額の4分の3しか稼げない、という見通しを持っている、ということになります。
借入期間（返済期日までの期間）の長短を考えれば、収益の獲得が極端に借入初期に偏っていることになるわけです。
経営上は、固定資産を稼動させることにより獲得できる収益額の期間的分布というのは、
業種業態・業界特性・製造製品により大きく異なるとは思いますが、
消費者ニーズの変化や流行の変遷や時代背景の変化や商品の陳腐化等はあろうかとは思いますが、
ここまで極端に設備投資の初期に獲得見込みの収益額が偏るということは、まずあり得ないのではないかと思います。
アクティビア・プロパティーズ投資法人がこのたび立案した一連の長短借入金の借入計画・返済計画は間違いではないかと思います。

a×(1-x)×(1-x)×(1-x)×(1-x)×(1-x)×(1-x)×(1-x)=0.1a

この式をxについて解くと、x=0.280314327、となります。
つまり、減価償却期間が7年間の場合の償却率は0.280314327です。
そうしますと、1年目の減価償却費の金額は、取得価額の9割に「0.280314327」を乗じたものとなります。
借入金は残存価額に相当する分も当然返済しなければならないわけですが、話の簡単のためにここでは残存価額のことは度外視しますと、
大まかに言えば、固定資産を稼動させたことにより獲得できる収益の金額は、1年目に全収益額の「28％」になるという見通しを、
この場合アクティビア・プロパティーズ投資法人は持っている、ということになります。
「定率法」による減価償却手続きでは、減価償却期間の初期に非常に大きな金額減価償却を行うことが特徴であるわけですが、
減価償却期間が7年間の場合は、1年目に全減価償却費の4分の1もの金額を減価償却することになるわけです。
これは裏を返せば、「定率法」による減価償却手続きを行う場合は、設備投資の初期に後期に比べ相対的に大きな収益額を獲得できる見込み
であることが会計理論上の一種の必要条件になるわけです。
仮に、アクティビア・プロパティーズ投資法人が取得予定の不動産に関して「定率法」による減価償却手続きを行っていく計画なのであれば、
そして当然それに見合うだけの収益獲得見込みを持っているのだとすれば、
このたびの一連の長短借入金の借入計画・返済計画はまだ説明が付くように思います。
それでも、減価償却期間が7年間の場合1年目に全減価償却費の4分の1もの金額を減価償却することになる一方、
アクティビア・プロパティーズ投資法人が返済予定の短期借入金は、借入総額の約4分の1とは言え、
借り入れてから・不動産を取得してからわずか3ヵ月強後です。
「定率法」ではないだろうかと推測してみても、説明はやはり付け切れないほどの見込み収益額の偏りということになると思います。

That a company borrows means
that it will be able to finish earning at least as much money as it borrows at the latest by the due date.

会社がお金を借りるということは、
どんなに遅くとも返済期日までには少なくとも借りただけのお金を会社は稼ぎ終えることができる、ということです。

That a company depreciates a fixed asset in a declining balance method means that it earns money in a cost-related way.
That is to say, it means that it earns money in accordance with the law of diminishing earnings or something,
to put it simply, its earnings decrease gradually.

会社が定率法により固定資産の減価償却を行うということは、会社は費用に比例する形でお金を稼ぐという意味になります。
すなわち、会社は収益逓減の法則に従うような形でお金を稼ぐ、簡単に言えば、会社の収益額は次第に減少していく、
という意味になります。

In case a company can't expect enough earnings to be recorded in the same rhythm as the cost which accrues from a fixed asset,
it is not able to adopt a declining balance method.

固定資産から発生する費用と同じ周期で計上されるであろう十分な収益を見込めない場合は、
会社は定率法を採用することはできません。